Zakup pod wynajem może być bardzo dobrą inwestycją w przyszłość – swoją i ewentualnych dzieci czy wnuków. Dobrze przemyślany zapewnia dodatkowe środki w postaci dochodu pasywnego, a tym samym: zabezpieczenie finansowe. „Dobrze przemyślany” jest tutaj jednak wyrażeniem kluczowym. Trzeba bowiem wybrać odpowiedni lokal, właściwą lokalizację nieruchomości, a także dobrze przeanalizować opłacalność zakupu pod wynajem. Wyjaśniamy, jaki może być zysk z wynajmu i o czym pamiętać przy kupnie mieszkania.
Czy kupno mieszkania pod wynajem opłaca się w 2023 roku?
Nim przejdziemy do przedstawienia kwestii, na które warto zwracać uwagę przed zakupem mieszkania pod wynajem, trzeba ustalić, czy w 2023 roku w ogóle warto podjąć się takiej inwestycji. Bo przecież ostatnie lata mocno zmieniły rynek: wysoka inflacja oraz rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych nie powinny być ignorowane. A także: rosnące ceny mieszkań.
Wspomniane czynniki ekonomiczne mogą sugerować, że kupno mieszkania pod wynajem wiąże się obecnie przede wszystkim z wysokimi kosztami. Warto jednak pamiętać, że przekładają się one również na wysokie zainteresowanie rynkiem najmu. Ponieważ trudniej o kredyt, a koszty życia wciąż rosną, coraz mniej Polaków może sobie pozwolić na kupno własnego mieszkania.
Co więcej, stale mówi się o braku lokali mieszkalnych do wynajęcia – na jedno ogłoszenie wynajmu mieszkania, szczególnie w większych miastach, odpowiadają obecnie dziesiątki, a nawet setki osób. Na dodatek mieszkania mają drożeć. Według danych Centrum Analiz PKO Banku Polskiego w 2024 roku ceny nieruchomości będą rosnąć – rok bieżący zdaje się być zatem idealnym momentem na taką inwestycję.
Co wybrać pod inwestycję? Większy metraż, małe mieszkanie czy kawalerkę?
Jedną z pierwszych decyzji, którą trzeba podjąć przed zakupem pod wynajem, jest ustalenie metrażu mieszkania. Omówimy po kolei opłacalność kupna niewielkiej kawalerki, małego mieszkania oraz większego lokalu:
Kawalerka – najmniejsze lokale cieszą się sporą popularnością na rynku ze względu na stosunkowo niskie ceny wynajmu. Jest zatem ogromne prawdopodobieństwo, że po zakupie kawalerki znajdziesz dobrego najemcę. Co więcej, tak małe metraże oznaczają zwykle dobrą nadwyżkę przy stosunku wartości najmu 1 mkw do wartości zakupu 1 mkw.
Małe mieszkanie – na mieszkania dwu czy trzypokojowe, szczególnie te mające około 50-60 mkw, również jest spory popyt. Chętnie wynajmują je niewielkie rodziny, pary oraz studenci. Ta ostatnia „opcja”, czyli kupno mieszkania pod wynajem dla studentów, jest szczególnie opłacalna. Wynika to z faktu, że każdy pokój można wynajmować osobno, a tym samym uzyskać wyższy czynsz najmu.
Większy metraż – mieszkania o powierzchni powyżej 60 mkw cieszą się najmniejszym zainteresowaniem. Wiele osób woli poświęcić dodatkowy pokój na rzecz niższej ceny najmu, a większe mieszkanie to nie tylko wyższy czynsz (bo więcej mkw), ale też rachunki. Z drugiej jednak strony, jeśli inwestor chce kupić mieszkanie pod wynajem znajdujące się blisko uczelni wyższej, może celować w najem pokoi dla studentów. A to pozwala już zwiększyć zainteresowanie ofertą. Trzeba jednak pamiętać, że w mieszkaniach studenckich rotacja może być dość wysoka.
Jaką lokalizację nieruchomości pod wynajem wybrać?
Podstawowa zasada wyboru lokalizacji mieszkania pod wynajem jest dość prosta: im większe miasto, tym wyższe zainteresowanie najmem. Rozterki nie kończą się jednak na ustaleniu, w jakiej miejscowości kupi się lokal. Ba, dopiero się zaczynają – przy wyborze odpowiedniej dzielnicy czy otoczenia nieruchomości.
To problem, który można na szczęście dość łatwo rozwiązać. Warto bowiem zacząć od ustalenia, do jakiej grupy docelowej chce dotrzeć wynajmujący. Poniżej kilka przykładów, jak pomaga to w doborze lokalizacji nieruchomości:
• Młode pary – może im zależeć na mieszkaniu w centrum lub dobrym skomunikowaniem budynku z centrum miasta, a więc bliską odległością od kin, klubów, restauracji, kawiarni, miejsca pracy czy sklepów.
• Większe rodziny – priorytetem będzie dla nich bliskość żłobka, przedszkola oraz szkoły, a także brak kłopotów z parkowaniem i spokojna, bezpieczna okolica. Atutem mieszkania będzie łatwe skomunikowanie z centrum oraz rozbudowana infrastruktura osiedla (wszystko pod ręką: sklepy, apteki, przychodnia, weterynarz, fryzjerzy etc.).
• Studenci – szukają mieszkań na wynajem w jak najmniejszej odległości od uczelni albo bardzo dobrym skomunikowaniem z nią (bliskość przystanku autobusowego). Mogą też stawiać na ścisłe centrum miasta, gdzie życie zaczyna się nocą.
• Pracujący single – może im zależeć na łatwym parkowaniu, bardzo dobrym skomunikowaniu budynku z innymi osiedlami, a także na rozbudowanej infrastrukturze: łatwej dostępności restauracji, sklepów (w tym całodobowych) czy aptek.
• Przedstawiciele klasy wyższej średniej – to zazwyczaj osoby zapracowane, które po męczącym dniu w pracy oczekują przede wszystkim spokoju. Bez gwaru ulicznego, szumu przejeżdżających aut czy hałasu dużych grup imprezowiczów. Stawiają też często na prywatne miejsca na krytym parkingu, wysoki standard budynku oraz mieszkania, spokojną okolicę i bardzo dobrze rozbudowaną infrastrukturę zamkniętego osiedla.
• Osoby starsze – raczej rzadko szukają mieszkań na wynajem, ale jeśli już się tak zdarza, to w spokojnej, bezpiecznej okolicy. Większe znaczenie od wysokiego standardu może mieć dla nich niski czynsz najmu oraz bliskość sklepów, aptek czy przychodni, a także mieszkanie na parterze lub dostępność windy.
Analiza cen wynajmu w Białymstoku
A czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem w Białymstoku? Aby znaleźć odpowiedź na to pytanie, trzeba wykonać analizę cen wynajmu. Według danych Otodom Analytics średnia cena wynajmu mieszkania w Białymstoku wynosiła we wrześniu 2023 roku 2072 zł. W przypadku najmniejszych lokali, o powierzchni poniżej 40 mkw, średni koszt najmu sięga ok. 1752 zł. W mieszkaniach o średniej powierzchni, czyli od 40 do 59 mkw, cena to ok. 2102 zł, natomiast te największe, o metrażu od 60 do 89 mkw, kosztują najemców ok. 2539 zł miesięcznie za sam czynsz najmu.
Przełóżmy teraz te dane na średnią cenę zakupu mieszkania w Białymstoku. Jak wynika z analizy rynku Otodom Analytics, wynosi ona 9134 zł/mkw. Aby sprawdzić, o ile opłacalne są inwestycje w mieszkania na wynajem w tym mieście, porównajmy taki uśredniony koszt zakupu lokalu o powierzchni 45 mkw, a tym samym raty kredytu, z otrzymywanym czynszem.
Zaokrąglijmy, że takie mieszkanie na wynajem kosztowałoby ok. 400 000 zł. Załóżmy, że inwestor ma wkład własny w wysokości 40 000 zł (10 proc.), a kredyt chce wziąć na 25 lat. Według kalkulatora kredytowego w serwisie Rankomat rata najtańszego kredytu hipotecznego wyniosłaby około 2750 zł, czyli zdecydowanie więcej, niż średni czynsz najmu.
Wystarczy jednak przenieść się z poszukiwaniami mieszkania
do mniejszych miejscowości w okolicach Białegostoku, takich jak np. Choroszcz, by cena zakupu mieszkania była zdecydowanie mniejsza. W M Development kupisz lokal o wspomnianej powierzchni nawet za około 288 tysięcy zł – w budynku o wysokim standardzie i doskonałej okolicy, czego doskonałym przykładem jest inwestycja
Aura Apartamenty. W tej sytuacji rata kredytu może wynosić już nawet nieco ponad 1900 zł. Zakładając czynsz najmu w wysokości 2100 zł, stopa zwrotu z wynajmu może wynosić 8,75 proc. w skali roku.
O czym pamiętać przy kupnie mieszkania pod wynajem?
Przygotowując się do inwestowania w mieszkania pod wynajem, pamiętaj również o dokładnym przemyśleniu tego, czy bardziej będzie Ci się opłacać wybór lokalu z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Nieruchomości odkupione od innej osoby są często dużo tańsze, niż te deweloperskie, ale zwykle konieczny jest kosztowny remont mieszkania. Szczególnie gdy było naprawdę bardzo tanie. Trzeba również dokładnie sprawdzić stan wszelkich instalacji, nawet gdy mieszkanie wygląda na zadbane – im starszy budynek, tym większe prawdopodobieństwo, że hydraulika lub elektryka mogą zaczynać zawodzić.
Z kolei mieszkanie od dewelopera może wymagać wykończenia – to już jednak kwestia tego, jaki lokal wybierzesz. Nieruchomości w stanie „pod klucz” są gotowe do zamieszkania, wystarczy więc tylko sprawdzić, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową i działa tak, jak powinno.
Gdy planujesz kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na wynajem, to miej również na uwadze ewentualne przedłużające się poszukiwanie lokatora lub przerwy pomiędzy jednym a drugim najemcą. Za każdy taki miesiąc trzeba będzie przecież zapłacić ratę kredytu, a pieniądze za czynsz nie będą wpływać. Takie potencjalne zatory mogą obniżać rentowność netto inwestycji – warto pamiętać o każdym możliwym scenariuszu.
Zadbaj również o ubezpieczenie mieszkania. To dodatkowy koszt, ale zabezpieczy finansowo zarówno Ciebie, jak i przyszłego najemcę – ewentualne zalania czy inne szkody będą mogły być likwidowane z odszkodowanie, gdy to zostanie przyznane, a nie z Twojej kieszeni.
